Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent
au propriétaire ou au locataire.
C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable (voir ci-après).
Conservez précieusement, pendant toute la durée de la location, l’exemplaire du constat d’état des lieux qui vous revient obligatoirement.

Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en
fin de bail, sont dues a la faute du locataire.
Si le locataire s’oppose, ù son entrée dans le logement, a l’établissement de l’état des lieux, le propriétaire, en cas de litige, pourra se prévaloir de lui avoir remis le logement en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

Le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu’il emménage ou installe ses meubles.
Le second à la tin de la location. au moment de la restitution des clés au propriétaire.
Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l’un que l’autre.
Les mêmes précautions valent pour l’état des lieux d’entrée et pour l’état des lieux de sortie.
Pour faciliter la comparaison, il est préférable,dans la mesure du possible, d’utiliser un document unique pour les deux états des lieux.À défaut, les états des lieux doivent être réalisés sous la forme de documents distincts ayant une présentation similaire.

L’état des lieux est contradictoire.
Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens,par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l’état des lieux en se rendant sur place. Veillez à ce que chaque état des lieux soit établi dans de bonnes conditions, notamment d’éclairement.
L’état des lieux doit être constaté par écrit, sur support papier ou sous forme électronique. signé et daté du propriétaire et du locataire (ou de leur mandataire), et reproduit en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat.
L’état des lieux comporte au moins les informations suivantes :
 - le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) : sa date d’établissement;
 - la localisation du logement;
 - le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur;
 - le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun.
 - la vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée doit également être faite lors de l’état des lieux d’entrée.

Ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type «logement en bon état ››, << état moyen ››, «mauvais état ››, qui peuvent donner lieu a des interprétations différentes.
Faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans
craindre d’inscrire les détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements.

Cet état des lieux peut être complété d’observations ou de réserves ainsi que d’illustrations (photos, croquis...). (voir exemples ci-dessous)
Le cas échéant, il précise aussi :
 - le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux;
 - les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec un comptage individuel).

En location meublée : en plus de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis, sans supplément financier pour le locataire.

Mentions complémentaires à la sortie : au départ du logement, l’état des lieux doit préciser :
 - l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire :
 - la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée;
éventuellement :
 - les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Dans tous les cas, « l’état des lieux d’entrée étant destiné a être comparé à « l’état des lieux de sortie ››,
il est nécessaire d’utiliser une présentation similaire pour les deux documents ; ils peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque poste une colonne << à l’entrée du locataire ›› et une colonne « à la sortie du locataire ››,
Si vous utilisez un état des lieux type, mis au point par une association de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires, voire une librairie spécialisée,
Ne vous contentez pas de répondre au questionnaire par des croix; rédigez des commentaires précis.

L’état des lieux peut être établi par huissier lorsque l’une des parties - le propriétaire ou le locataire
refuse de dresser un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel a un huissier.
L’huissier convoque les deux parties sept jours à l’avance par lettre recommandée: locataire et propriétaire ont intérêt a être présents pour faire leurs
remarques.
L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit : son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l’état du logement.

Lorsqu’il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n’occasionne pas de frais.

L’état des lieux peut être établi par un tiers (par exemple un agent immobilier) mandaté par l’une des deux parties ou les deux. Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être mise à la charge du locataire. Cette prestation doit alors être facturée selon un plafond réglementaire en fonction de la surface habitable et selon le décret 2014-890 du 1er août 2014. La part facturée au locataire ne peut pas être supérieure à celle du propriétaire.
Lorsqu’à défaut pour le locataire et le propriétaire d’avoir pu se mettre d’accord, l’état des lieux est établi par un huissier, les frais d’établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé (cf. article R.444-3 du code du commerce). Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à un ou deux mois de loyer selon que le logement est vide ou meublé, doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est réduit à un mois. Si le logement a été vendu ou transmis en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

l.e remboursement est intégral ou diminué des sommes dues au titre, notamment, des charges ou des dégradations liées a un usage anormal du logement constatées dans l’état des lieux de sortie. Les réparations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Les déductions doivent être justifiées par le propriétaire.

Lorsque le logement est situé  dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision (maximum 20 % du montant du dépôt de garantie) jusqu’à la date de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La régularisation définitive et la restitution du solde doivent être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.
À défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à l0 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé, sauf si ce retard est causé par l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.

À noter : dans certains immeubles, des accords locaux entre locataires et propriétaires peuvent permettre d’apprécier la vétusté du logement selon une grille. Par ailleurs,votre contrat peut également prévoir l’application de ces grilles de vétusté définissant pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuel diminuant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Plus d’infos :
Ministère du Logement et de l’Habitat durable
www.logement.gouv.fr

ADIL
Agences départementales d’information sur le logement
www.anil.org

www.service-public.fr

Allo service public
service 0,15 cts/min + prix appel